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養老地產發展方向
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從長期看前景樂觀,短期內競爭加劇。從養老項目來看,基於長期照護的養老項目專業化和高端化是最有效的突破點。


中國老齡化正在加速,高端養老地產經曆了十餘年的探索,麵對老人數量不斷的增多,傳統養老地產重地產輕服務的格局正在發生改變,未來高端養老地產項目如何實現突破,這成為老齡化社會需求迫在眉睫的現實需求,也為養老地產發展提出新的要求。


未來我國高端養老地產的發展將存在五大趨勢:


第一,發展趨勢上,長期看前景樂觀,短期內競爭加劇。


從長期趨勢看,有兩個重要因素越來越發揮作用,首先,中國人口老齡化加速,在本世紀初進入老齡化社會後,中國老年人口規模持續上升,2015-2035年進入急速老齡化階段,預計2035年中國60歲以上老年人將超過4億。不僅如此,中國人口少子化、高齡化還將持續,這都對未來養老地產需求產生重要的刺激作用。


其次,中國經濟持續發展,隨著收入倍增計劃的實施,越來越多家庭進入中等收入家庭,人均可消費能力提升,老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展,加之人口結構變化,未來老年人口市場化傾向提升,這同樣會促使長期內我國高端養老地產有效需求急速增加。


但從短期看,我國高端養老地產的競爭加劇,表現為投資與參與主體的快速增加,在當前政策背景以及房地產等不同行業告別早期傳統盈利模式的情境下,更多類型企業加速布局進入養老地產,除房地產行業外,保險行業等快速進入,未來還將有更多類型社會資本湧入,這使得短期內有效需求無法對應成比例擴展的情況下,未來高端養老地產爭奪有效客戶的競爭加劇。



第二,從投資風險看,三大風險依然存在,需要更多政策與經營模式創新。


中國高端養老地產的投資風險集中表現為前期投資大、回報周期長、長期利潤率低。這在短期內難以得到有效化解。


從政策層麵看,需要未來加快推動養老金融的發展,創新金融領域的參與方式,通過投資主體的多元化降低高端養老地產的短期投資風險。


從經營模式看,養老地產的產業鏈需要更進一步延長,地產、保險、護理、醫療、文體娛樂、旅遊、零售、餐飲等行業需要加速融合,如此才能進一步發揮各產業自身的專業化優勢,並有效降低投資企業因為過多的專業化投資所造成的重資產風險。


從利潤回報看,長期內高端養老地產的回報率都不可能過高,這是因為養老行業自身特征所決定,從國際上看,目前高端養老地產的平均投資回 報都不超過10%,未來,高端養老地產在經營上需要打造基於多元服務的更具選擇更富彈性的利潤群,而非單一的傳統地產經營的租售回報模式。



第三,從需求動力上看,高端養老地產在當前還是養老地產化,未來需要向養老服務化轉變。


我國養老地產的發展時間較短,目前高端養老地產的興起主要還是源於地產行業升級,這當中傳統的地產行業暴利模式的終結起著很重要的作用。高端養老地產的興起可以說本身是傳統地產行業經營模式的創新與轉變,但在發展的過程中,受製於發展階段,在目前乃至以後的一段時間,傳統的地產經營理念和模式的影響還依然存在。


在當前的高端養老地產的交易中,從需求方的角度看,在需求動力上,還是存有傳統地產交易的特征,即無論是租賃還是直接購置都更多源於投資視角的增值保值,以及基於租售所帶來的背後的生活方式社區化以及分層化;而從供給方的角度看,目前的高端養老地產的供給還主要反映出一種市場稀缺性下的供給模式。


以上都表明,我國高端養老地產本身還是一定程度上處於養老地產化,房地產的特征更大於養老本身,而從長遠發展來看,高端養老地產的競爭性必然加強,競爭的內容將從地產轉向養老服務本身。


有鑒於此,我國高端養老地產未來將會更多地向養老領域的專業服務化轉變,地產行業特征將會從當前的主導競爭力,向延長後產業鏈中單一地產節點的專業化轉變。


第四,從養老服務業發展進程來看,我國高端養老地產存在兩大特征。


一是基於家庭聯結的郊區化。我國是一個“家”為核心的社會,養老當中,更多地需要體現“家”的存在。除了部分以旅遊旅居為特征的麵向活力老人的高端地產外,更多類型的高端養老地產需要考慮到地理位置,也即更多選擇郊區,但同時與主城區保持一定距離,方便老人與主城區家庭的聯結。


二是基於智能化的社區嵌入性。我國居家養老是未來最基本的養老方式,其次是社區養老,最後才是機構養老,但隨著養老地產經營方式的創新,高端養老地產不僅僅滿足高消費能力的機構養老,還可以采用“嵌入”的方式,滿足社區養老的需要。隨著智能化的進一步發展,高端養老地產本身的社區養老水平以及居家養老聯結的程度將更加緊密。



第五,從養老項目來看,基於長期照護的養老項目專業化和高端化是最有效的突破點。


養老是一個綜合概念,除了基礎性的經濟養老外,還需要滿足日常照護以及精神贍養,高端養老地產的“高端”不僅僅體現在滿足基本的經濟養老,還體現在日常照護的高 級化以及滿足部分精神文化的高層次需求上。


通常來說,除短期變化的文化體驗式養老和長期的宗教禪修式養老外,基於老年人需求的多樣性,在精神文化需求上,很難在固定成本約束下獲得重大的突破,為此,麵向普通老年人的日常照料和麵向高齡或疾病老年人的專業化長期照料則成為眾多高端養老地產專業化服務過程中的重點。


隨著不久的未來我國長期照護保險製度的建立以及逐步完善,中國老年人在長期照護上的有效需求會在較大程度上得以提升,而這會進一步擴寬高端養老地產的市場能力。